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勾地悬疑

发布时间:2019-08-18 23:23:37

  9月底,上海推出了首个土地出让预申请公告,这被外界视为上海版的勾地制。10月底,深圳市规划和国土资源委员会也传出消息,将探索引入勾地制度,并且勾地制度试行办法的方案已起草完毕,正在报市政府审议,有望近期开始推行。

  一方面,政府可以避免土地流拍,另一方面开发企业可以因为信息透明而有目的性地参与拿地,这一看似对供需双方皆有利的勾地制,在当前被搬上台面后,却引起了社会各界不小的争议。

  通常情况下,勾地是在土地市场不景气的时候,政府的一种托市行为。沪深作为一线城市,目前推出勾地制,不免引起了各界的猜疑。“为什么在2008年土地市场一片流拍惨景的时候不尝试,而在目前市场高涨、地王频现的时候却要勾地?”

  有业内人士表示,根据目前的状况,勾地可能会导致另一个结果,即地方政府将勾地作为内定开发商的手段。

  “内定交易”说

  “实际上,政府并不是所有的土地出让都采用勾地的方法,采用勾地方式供应的地块,都是有‘特殊’意义的。”某省会城市土地交易中心的一位负责人告诉。

  上述人士表示,对于位置比较偏、地块面积大、周边配套不全、开发难度大、处于政府目标发展区域以及有带动城市发展效应的地块,政府可能会采取勾地制。

  有业内人士指出,勾地制度如能切实做到充分披露土地供应信息,可有效避免土地流拍或者定价过低而被贱卖,将有助于稳定市场预期。

  但随着河北燕郊土地“内定”中兴通讯集团、广州广氮首幅住宅地“内定”中石化、广州万达广场“未婚生子”等事件的上演,业内人士表示,政府有可能通过人为地设置拿地条件而圈定开发商,当前的勾地有可能成为地方政府内定开发商的手段,或将形成土地垄断。

  据了解,在河北燕郊的地块中,明确规定“中标人需在中标地块附近建设总投资不少于10亿元人民币、占地不少于180亩、建筑面积不少于10万平方米的数据项目和光传输项目,且必须在2009年10月底前开工”。而上述条件与中标企业——中兴通讯集团的竞标方案“惊人”地吻合。

  而近期万达集团在广州白云新城以底价获得四幅商业用地,也让业界纷纷质疑该交易带有内定色彩。

  资料显示,在上海9月推出的土地“预申请”公告中,要求外滩国际金融服务中心()地块建设“地上计容积率的建筑面积不大于27万平方米,地上建筑中办公建筑面积比例不小于70%,地下建筑面积约为10万平方米;建筑高度不超过180米,在中块设置一处人行天桥与东侧十六铺水上旅游中心相连”等。此外,还将公示地块涉及的环保、消防等多个部门的相关意见。

  10月22日,上海市再推出一块需要“预申请”的地块——昔日地王黄浦区16 街坊地块,上海市规划和国土资源局还在预公告中特别提出,要求建设单位具有相应的资金实力、开发资质和开发高档商业物业的经验。

  “预热郊区”说

  本报日前致电深圳市规划和国土资源委员会,但接听人士拒绝对缘何此时推行勾地制做表态。

  “其实放眼全国来看,当前的土地市场并没有那么火,即使是一线城市和一线城市周围的卫星城市,其城市边缘地带的土地,政府也没有底气保证不流拍。”资深房地产专家陈真诚分析,当前,上海、深圳等地推出勾地制,也可能是为了在城区土地供应越来越少的情况下,为郊区的土地供应预热。

  高策地产顾问机构董事长李国平则分析,这也有可能是在当前地王频出、土地招拍挂越来越受诟病的情况下,政府有意通过勾地制完善土地出让体系。

  “但这种效果会怎样,现在也不好说。”李国平表示。

  “其实,地方政府推行勾地制,除了是防止流拍外,也会严格控制土地出让的底价,并且对于勾地的地块,也不局限于郊区地块。”上述某省会城市土地交易中心的负责人指出,实际上,对于放入“勾地表”中的土地,政府在选择上颇费心思。

  “首先对于位置较偏的土地,地方政府会考虑实行勾地。”上述土地交易中心负责人介绍,为了防止土地不流拍,政府会提前公开或私下“广而告之”,让开发商了解该宗土地的信息,有意向的企业要给出一个政府可以接受的报价,并与政府签订拿地意向书,在土地进入招拍挂阶段后,如果有其他企业参与就采取价高者得的原则,如果没有,则由意向企业以当初的报价拿走。

  “对于大宗的比较难开发的土地,政府也可能会采取勾地制。”上述负责人表示,这类土地一方面容易流拍,另一方面政府也希望引进实力开发商,所以在土地的出让条件上,会自然而然地将一些中小企业排除在外。

  “而对于能够带动城市发展效应的重要地块,虽然不愁卖,地方政府出于某种考虑也可能会采取勾地制。”上述负责人表示,通常情况下,这类土地会引来众多开发企业的关注,但实际上最后提出竞买申请的或许并不多。

  “政府会根据前期的勾地情况,在这类土地上制定严格的出让条件,比如商住比例、商业的开发甚至销售条件、开竣工日期、公建配套、注册资本、已纳税额度等。”上述负责人介绍,这样,大部分不具备开发条件的企业就可能选择放弃。

  实际上,政府通过限定条件,也是希望某家意向企业能够进驻开发,“但如果到招拍挂时,有其他的企业来竞争,政府也并不排斥,因为可以保证高地价。但政府还是希望有影响力、有带动力的企业来拿地,即使没有创造高地价。”上述负责人说。

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